Os meses de Agosto e Setembro em Uberlândia foram peculiares. O foco foi a discussão em torno do IPTU - Imposto Predial e Territorial Urbano. A administração pública atual buscou realizar uma atualização na planta de valores do IPTU. Esta planta de valores é a base pela qual o imposto é cobrado.
Segundo declarações do executivo, desde 1984 não há uma atualização desta planta de valores. O que não é de se estranhar quando verificamos quais grupos políticos passaram pelo executivo desde então.
Uma proposta inicial de atualização foi enviada do Executivo para o Legislativo para discussão e aprovação. A partir daí o drama estava colocado.
A ideia inicial seria uma reajuste do imposto até chegar a um valor próximo ao que o mercado cobra nas vendas dos imóveis.
Sem um debate público mais aprofundado e a divulgação do projeto de lei para análise, ficamos dependentes do entendimento da imprensa local e do que eventualmente vinha à público através de declarações tanto do executivo quanto do legislativo.
Duas Alíquotas:
A saída mais prática para o problema foi tratar o Imposto com duas alíquotas:
- uma para terreno com construção - que irá pagar 30% a mais do que vem pagando
- e uma para terrenos vazios - que irá pagar 60% a mais de impostos do que vem pagando.
- uma para terreno com construção - que irá pagar 30% a mais do que vem pagando
- e uma para terrenos vazios - que irá pagar 60% a mais de impostos do que vem pagando.
Problema resolvido e de modo aparentemente simples. Será?
IPTU não deveria ser discutido somente com secretário de finanças, pois o mesmo é também um instrumento de política urbana.
O IPTU normalmente é pago pelo dono do imóvel o qual é proprietário e/ou usuário, ou pelo locador do imóvel. Quando o imóvel construído esta vazio, o proprietário é que terá que arcar com o imposto até alguém se interessar pelo imóvel.Portanto, no cômputo geral, poderá surgir uma certa redução no preço de locação, com o objetivo de atrair o locador - já que é este que paga o IPTU e livra o proprietário de tal dívida.
Lotes Vagos x Lotes Ociosos ou Sub-utilizados:
O termo lotes vagos é ruim de ser tratado - apesar de simples. Conceito ideal deveria ser terrenos e áreas sub-utilizadas, onde tais terrenos vazios fariam parte.
Em função do conceito muito pouco claro de lotes vazios, o que poderá ocorrer é o incentivo de construções de qualquer metragem para dizer que o terreno não está vazio.
Outro problema é de ordem prática:
Como farão a fiscalização? Através de fotografias aéreas ou através da fiscalização in loco? Ou irão esperar a pessoa protocolar o habite-se (sinal de que a construção está pronta para ocupação?)
Alternativa:
Para evitar tal problema do incentivo de áreas sub-utilizadas com construções pequenas, poderiam alterar a lei de uso e ocupação do solo indicando uma taxa de ocupação mínima do terreno.
Temos as taxas de ocupação máxima atualmente. Com a implementação das taxas mínimas poderiam controlar a sub-utilização dos terrenos vazios. Nada disso é novo já que os condomínios fechados aplicam tais taxas de ocupação mínima. Ou veremos em Uberlândia um cenário peculiar - terrenos com construções mínimas.
Curiosidades:
Nossa imparcial mídia foi a campo entrevistar um representante das imobiliárias da cidade.
O distinto profissional apontou que os reajustes do imposto deveriam ser melhor analisados pois os preços dos terrenos estão supervalorizados. E que daqui a três anos eles terão seus valores reduzidos (http://www.correiodeuberlandia.com.br/cidade-e-regiao/reajuste-de-iptu-para-area-construida-sera-de-30-em-uberlandia/).
Objeções:
Objeções:
1- nunca vi preço de terreno reduzir. Exceto naquelas raras situações em que o proprietário ou está endividado ou está em leito de morte e precisa de dinheiro rápido para realizar alguma cirurgia ou coisa parecida;
Regra do mercado 01: liquidez é garantido com preços baixos.
Regra do mercado 02: preço baixo sem clareza dos custos e sem planejamento leva a empresa a quebrar.
Regra do mercado 01: liquidez é garantido com preços baixos.
Regra do mercado 02: preço baixo sem clareza dos custos e sem planejamento leva a empresa a quebrar.
2- Na prática, o que se percebe é que o preço de terreno normalmente fica estagnado caso a economia esteja lenta. E aí a inflação come seu valor venal. Mas reduzir preço de mercado....
3- Com certeza na hora de cobrar o ITPU, todo mundo quer mostrar que o imóvel vale pouco. Quase nada. Mas na hora da venda no mercado, sabemos que há um supervalorização.
Bolha Imobiliária:
Matéria recente no G1 (http://g1.globo.com/economia/noticia/2013/09/existe-o-perigo-de-bolha-imobiliaria-no-brasil.html), tem apontado o risco de Bolha Imobiliária - que seria uma supervalorização dos preços dos imóveis sem verificar as condições de compra da maioria das pessoas.
Isso de fato é muito perigoso e foi o que levou à crise econômica dos países desenvolvidos. Analistas do assunto sempre apontaram que as exigências dos financiamentos bancários sempre foi um fator que reduzia este risco de bolha.
Ou seja: a nossa tão reclamada burocracia, serve para controlar os excessos que o mercado não controla. Enfim.... fica a sensação que o mercado não tem uma noção precisa da renda do trabalhador em suas diferentes classes sociais. Ou está arriscando demais com preços altos e financiamentos longos, pois recessão econômica, quem conhece o mínimo da lógica capitalista, sabe que é questão de tempo. E aí o desemprego e consequente inadimplência virão. Não que eu queira!
Importante! lembrem-se que os preços de mercado, pelo menos dos imóveis, sofrem muitas variações. Vai depender da renda do comprador, se é dinheiro em espécie ou se financiamento Se é à vista ou parcelado.
Isso de fato é muito perigoso e foi o que levou à crise econômica dos países desenvolvidos. Analistas do assunto sempre apontaram que as exigências dos financiamentos bancários sempre foi um fator que reduzia este risco de bolha.
Ou seja: a nossa tão reclamada burocracia, serve para controlar os excessos que o mercado não controla. Enfim.... fica a sensação que o mercado não tem uma noção precisa da renda do trabalhador em suas diferentes classes sociais. Ou está arriscando demais com preços altos e financiamentos longos, pois recessão econômica, quem conhece o mínimo da lógica capitalista, sabe que é questão de tempo. E aí o desemprego e consequente inadimplência virão. Não que eu queira!
Importante! lembrem-se que os preços de mercado, pelo menos dos imóveis, sofrem muitas variações. Vai depender da renda do comprador, se é dinheiro em espécie ou se financiamento Se é à vista ou parcelado.
PARA SABE MAIS:
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