1ª Sessão Ordinária de Abril de 2018 - convidando para Audiência Pública sobre mudanças na minuta de lei que trata da revisão do Plano Diretor de Uberlândia em 2017 e demandas sobre regularização fundiária na cidade de Uberlândia.
terça-feira, 3 de abril de 2018
quarta-feira, 31 de janeiro de 2018
ESPECULAÇÃO IMOBILIÁRIA?
A quem pertence esta área na Cidade? Espaço muito bem localizado e que poderia ser parcelado. Seria retenção especulativa? Caso seja... não cabe ao município aplicar os instrumentos do Estatuto da Cidade para incentivar o uso social?
terça-feira, 30 de setembro de 2014
ANTECIPADA ANÁLISE CRÍTICA: VEÍCULO LEVE SOBRE TRILHOS EM UBERLÂNDIA
Chamo de antecipada análise
crítica pelo fato do projeto não ser público. Não houve uma
audiência pública para o devido conhecimento do estudo de viabilidade.
Portanto, corro o risco de cometer várias injustiças. Mas cabe ao leitor me
julgar.
A universidade Federal de Uberlândia, desde o
ano de 2012, vem desenvolvendo um estudo de viabilidade técnica para a
implantação de um novo veículo de transporte público.
Algumas reportagens trataram do
assunto na tentativa de fiscalizar e entender o que está sendo proposto. Alguns
questionamentos em termos das viagens para conhecer países onde tal sistema
funciona. Outras reportagens tratam do atraso da entrega do estudo. Não
entrarei na polêmica destes itens. Um estudo como este tem vários imprevistos
que pode de fato obrigar a sua devida entrega em datas além das esperadas. E o
fato da equipe viajar para o exterior: bom... é imperiosa a necessidade de
analisar como o sistema funciona em outras partes do mundo. Verificar suas
qualidades e limitações.
Por falar nisso, há um trabalho
do Instituo de Geografia, apresentado na cidade de Jataí (GO) comparando o sistema
de transporte público instalado em Uberlândia com o da cidade de Dresden na
Alemanha. Como as cidades têm um número de habitantes bastante próximos, os
Geógrafos Sílvio Barbosa, Cíntia Neves e William Rodrigues fizeram uma análise comparativa
os dois sistemas. Nome do Trabalho: Transporte Urbano em Dresden (Alemanha) e
Uberlândia (Brasil) – uma análise sob a
perspectiva da mobilidade urbana sustentável.
O QUE TEMOS ENTÃO?
No segundo semestre de 2014, algumas
imagens vieram a público apontando o resultado do estudo preliminar. São duas
intervenções:
Seriam inicialmente dois eixos:
1- Um binário formado pela Av. Floriano Peixoto e Afonso Pena, ligando o hipercentro da cidade ao Bairro Umuarama.
1- Um binário formado pela Av. Floriano Peixoto e Afonso Pena, ligando o hipercentro da cidade ao Bairro Umuarama.
2- Outro eixo seria ligando o Praia Clube até o
aeroporto – ver mapa imagem 01.
Imagem
01:
locação dos trajetos do VLT
Ao que tudo indica, o sistema em
questão seria muito parecido com as plataformas de ônibus da Avenida João Naves
de Ávila.
CORREDORES DE ÔNIBUS
Na Avenida João Naves de Ávila,
temos um corredor de ônibus em um canteiro central. Nestes canteiros foram
locadas várias plataformas onde o passageiro adentra para pegar o ônibus. Antes
de entrar na plataforma, ele paga o bilhete ao cobrador – ver imagem 02.
Imagem 02: entrada de uma das plataformas de ônibus instaladas na
João Naves de Ávila. À direita, o guichê com o cobrador.
Assim, reduz-se tempo de espera
de um ônibus tradicional, pois a passagem é paga anteriormente e não dentro do
ônibus o que normalmente gera um enorme atraso no embarque.
Outro item a observar é o fato de
que as plataformas estão locadas em canteiros centrais e onde há um eixo ou via
especializada para o ônibus – neste eixo não transita o veículo particular e
nem há espaço para estacionamentos. Não há também comércio voltado ou margeando o corredor de ônibus – ver imagem 03.
Imagem 03: Corredor no canteiro central da
Avenida João Naves de Ávila – em Uberlândia / MG
VLT:
Imagem 04: VLT na Avenida Floriano Peixoto – Provável parada na Praça
Tubal Vilela em Frente ao Edifício Chames
EIXO PRAIA CLUBE – AEROPORTO:
O Corredor que liga o Praia
Clube ao Aeroporto aparentemente está muito bem locado. Teria a Avenida Rondon
Pacheco e Avenida Anselmo Alves dos Santos como principais vias de ligação chegando até ao aeroporto.
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Imagem 05: cruzamento Anselmo
Alves dos Santos com a Avenida João Naves de Ávila.
Provável
necessidade de ampliação deste gargalo
O que é ótimo, pois temos neste
eixo canteiros centrais que podem servir de locação para as plataformas de
espera do VLT. Além da possível possibilidade de atender a um grupo que
tradicionalmente utiliza-se do veículo particular para chegar a toda a região
da prefeitura, aeroporto e universidade. O que caracteriza um grande número de
pessoas.
As desvantagens é que estes eixos
normalmente inundam nos períodos de maior chuva – que no nosso caso são os
períodos de dezembro até março. Apesar dos grandes investimentos em limpeza e ampliação da rede de captação pluvial. As avenidas citadas foram dois grandes
cursos de água que foram canalizados e até hoje causam grandes problemas no
que se refere à inundação.
Mas penso que o ponto mais
polêmico do estudo está no eixo Afonso Pena e Floriano Peixoto.
BINÁRIO HIPERCENTRO: AFONSO PENA E FLORIANO PEIXOTO
Na imagem 04, para um leigo desavisado, parece tudo muito bem
resolvido. Mas antes da Praça Tubal Vilela e após a praça, o que temos é uma
quantidade enorme de lojas, bancos e outros tipos de comércio além de
estacionamentos voltados para estas vias. Como já participei de várias discussões
sobre requalificação da área central, me pergunto se a associação comercial de
Uberlândia irá apoiar tal proposta. E se existe prefeito que irá encarar o
impacto político de tamanha mudança. O ex-prefeito Odelmo mudou de ideia após a
mera polêmica da destruição da biblioteca municipal no projeto de
requalificação da área central de Uberlândia.
Entretanto, a intenção não é ruim,
pois é onde também existe uma quantidade de pessoas considerável circulando
diariamente. Mas não seria melhor tal corredor ficar na Cesário Alvim e outro
na João Pinheiro – que já possui um corredor de ônibus?
CONCLUSÃO:
Prós: Acho que equipe foi sagaz
em utilizar uma topografia plana para locar o sistema – já que é uma
necessidade técnica do mesmo.
Contra: Não estão claras as
consequências das intervenções propostas na área central.
Só na audiência pública para
saber. Outra desvantagem é que a perspectiva de devolver os cursos d´água da Av. Rondon Pacheco e Av. Nicomendes Alves dos Santos fica praticamente inviabilizada - não se investirá tamanha quantidade de recursos para futuramente devolver tal bacia hidrográfica ao processos próximos aos da natureza. Mas isso já é uma discussão para a revisão do Plano Diretor de Uberlândia.
Fontes:
Imagem 01: o
autor do texto. Base cartográfica: Cidade Digital
Imagem 05: Google Street View.
sábado, 12 de julho de 2014
CIDADES MAIS CARAS DO MUNDO_TOP 10
O portal Yahoo! notícias divulgou esta semana as 10 cidades mais caras do mundo para se viver.
Confesso que fiquei surpreso com Luanda, em Angola, como a número 1.
É muito provável que o poder de compra desta cidade não deva ser o mais acentuado em relação às demais cidades.
Ou seja...uma cidade em condições tão instáveis (em função de guerra civil) também geram preços altos em alguns serviços em função de sua especificidade
O texto comenta que os estrangeiro que para lá deslocam buscam hospedagens de segurança - o que tudo indica, encarece os serviços e alguns produtos.
CIDADES MAIS CARAS PARA SE VIVER.
Confesso que fiquei surpreso com Luanda, em Angola, como a número 1.
É muito provável que o poder de compra desta cidade não deva ser o mais acentuado em relação às demais cidades.
Ou seja...uma cidade em condições tão instáveis (em função de guerra civil) também geram preços altos em alguns serviços em função de sua especificidade
O texto comenta que os estrangeiro que para lá deslocam buscam hospedagens de segurança - o que tudo indica, encarece os serviços e alguns produtos.
CIDADES MAIS CARAS PARA SE VIVER.
sábado, 21 de setembro de 2013
A NOVELA DO IPTU EM UBERLÂNDIA
Os meses de Agosto e Setembro em Uberlândia foram peculiares. O foco foi a discussão em torno do IPTU - Imposto Predial e Territorial Urbano. A administração pública atual buscou realizar uma atualização na planta de valores do IPTU. Esta planta de valores é a base pela qual o imposto é cobrado.
Segundo declarações do executivo, desde 1984 não há uma atualização desta planta de valores. O que não é de se estranhar quando verificamos quais grupos políticos passaram pelo executivo desde então.
Uma proposta inicial de atualização foi enviada do Executivo para o Legislativo para discussão e aprovação. A partir daí o drama estava colocado.
A ideia inicial seria uma reajuste do imposto até chegar a um valor próximo ao que o mercado cobra nas vendas dos imóveis.
Sem um debate público mais aprofundado e a divulgação do projeto de lei para análise, ficamos dependentes do entendimento da imprensa local e do que eventualmente vinha à público através de declarações tanto do executivo quanto do legislativo.
Duas Alíquotas:
A saída mais prática para o problema foi tratar o Imposto com duas alíquotas:
- uma para terreno com construção - que irá pagar 30% a mais do que vem pagando
- e uma para terrenos vazios - que irá pagar 60% a mais de impostos do que vem pagando.
- uma para terreno com construção - que irá pagar 30% a mais do que vem pagando
- e uma para terrenos vazios - que irá pagar 60% a mais de impostos do que vem pagando.
Problema resolvido e de modo aparentemente simples. Será?
IPTU não deveria ser discutido somente com secretário de finanças, pois o mesmo é também um instrumento de política urbana.
O IPTU normalmente é pago pelo dono do imóvel o qual é proprietário e/ou usuário, ou pelo locador do imóvel. Quando o imóvel construído esta vazio, o proprietário é que terá que arcar com o imposto até alguém se interessar pelo imóvel.Portanto, no cômputo geral, poderá surgir uma certa redução no preço de locação, com o objetivo de atrair o locador - já que é este que paga o IPTU e livra o proprietário de tal dívida.
Lotes Vagos x Lotes Ociosos ou Sub-utilizados:
O termo lotes vagos é ruim de ser tratado - apesar de simples. Conceito ideal deveria ser terrenos e áreas sub-utilizadas, onde tais terrenos vazios fariam parte.
Em função do conceito muito pouco claro de lotes vazios, o que poderá ocorrer é o incentivo de construções de qualquer metragem para dizer que o terreno não está vazio.
Outro problema é de ordem prática:
Como farão a fiscalização? Através de fotografias aéreas ou através da fiscalização in loco? Ou irão esperar a pessoa protocolar o habite-se (sinal de que a construção está pronta para ocupação?)
Alternativa:
Para evitar tal problema do incentivo de áreas sub-utilizadas com construções pequenas, poderiam alterar a lei de uso e ocupação do solo indicando uma taxa de ocupação mínima do terreno.
Temos as taxas de ocupação máxima atualmente. Com a implementação das taxas mínimas poderiam controlar a sub-utilização dos terrenos vazios. Nada disso é novo já que os condomínios fechados aplicam tais taxas de ocupação mínima. Ou veremos em Uberlândia um cenário peculiar - terrenos com construções mínimas.
Curiosidades:
Nossa imparcial mídia foi a campo entrevistar um representante das imobiliárias da cidade.
O distinto profissional apontou que os reajustes do imposto deveriam ser melhor analisados pois os preços dos terrenos estão supervalorizados. E que daqui a três anos eles terão seus valores reduzidos (http://www.correiodeuberlandia.com.br/cidade-e-regiao/reajuste-de-iptu-para-area-construida-sera-de-30-em-uberlandia/).
Objeções:
Objeções:
1- nunca vi preço de terreno reduzir. Exceto naquelas raras situações em que o proprietário ou está endividado ou está em leito de morte e precisa de dinheiro rápido para realizar alguma cirurgia ou coisa parecida;
Regra do mercado 01: liquidez é garantido com preços baixos.
Regra do mercado 02: preço baixo sem clareza dos custos e sem planejamento leva a empresa a quebrar.
Regra do mercado 01: liquidez é garantido com preços baixos.
Regra do mercado 02: preço baixo sem clareza dos custos e sem planejamento leva a empresa a quebrar.
2- Na prática, o que se percebe é que o preço de terreno normalmente fica estagnado caso a economia esteja lenta. E aí a inflação come seu valor venal. Mas reduzir preço de mercado....
3- Com certeza na hora de cobrar o ITPU, todo mundo quer mostrar que o imóvel vale pouco. Quase nada. Mas na hora da venda no mercado, sabemos que há um supervalorização.
Bolha Imobiliária:
Matéria recente no G1 (http://g1.globo.com/economia/noticia/2013/09/existe-o-perigo-de-bolha-imobiliaria-no-brasil.html), tem apontado o risco de Bolha Imobiliária - que seria uma supervalorização dos preços dos imóveis sem verificar as condições de compra da maioria das pessoas.
Isso de fato é muito perigoso e foi o que levou à crise econômica dos países desenvolvidos. Analistas do assunto sempre apontaram que as exigências dos financiamentos bancários sempre foi um fator que reduzia este risco de bolha.
Ou seja: a nossa tão reclamada burocracia, serve para controlar os excessos que o mercado não controla. Enfim.... fica a sensação que o mercado não tem uma noção precisa da renda do trabalhador em suas diferentes classes sociais. Ou está arriscando demais com preços altos e financiamentos longos, pois recessão econômica, quem conhece o mínimo da lógica capitalista, sabe que é questão de tempo. E aí o desemprego e consequente inadimplência virão. Não que eu queira!
Importante! lembrem-se que os preços de mercado, pelo menos dos imóveis, sofrem muitas variações. Vai depender da renda do comprador, se é dinheiro em espécie ou se financiamento Se é à vista ou parcelado.
Isso de fato é muito perigoso e foi o que levou à crise econômica dos países desenvolvidos. Analistas do assunto sempre apontaram que as exigências dos financiamentos bancários sempre foi um fator que reduzia este risco de bolha.
Ou seja: a nossa tão reclamada burocracia, serve para controlar os excessos que o mercado não controla. Enfim.... fica a sensação que o mercado não tem uma noção precisa da renda do trabalhador em suas diferentes classes sociais. Ou está arriscando demais com preços altos e financiamentos longos, pois recessão econômica, quem conhece o mínimo da lógica capitalista, sabe que é questão de tempo. E aí o desemprego e consequente inadimplência virão. Não que eu queira!
Importante! lembrem-se que os preços de mercado, pelo menos dos imóveis, sofrem muitas variações. Vai depender da renda do comprador, se é dinheiro em espécie ou se financiamento Se é à vista ou parcelado.
PARA SABE MAIS:
domingo, 15 de setembro de 2013
CIDADES COM M² MAIS CAROS: PORQUE?
fonte: Senado
O portal Yahoo chamado Infomoney divulgou neste domingo os valores em m² de terrenos em várias capitais do país. Cidades com valores mais caros e cidades com valores mais baratos.
Segundo o site a informação foi colhida no portal imobiliário Agente Imóvel.
Segundo o Infomoney, este valor corresponde à média de mercado encontrada em cada cidade.
Nem a Infomoney, nem o Yahoo e nem o Agente Imobiliário tornam claros se o valor diz respeito tanto aos terrenos vagos ou diz respeito aos terrenos com construção. O que leva a crer que englobaram no mesmo saco Laranjas e Mexericas.
Apesar disso, o relevante na pesquisa é detectar que Brasília é a Capital com o preço mais elevado no m².
Quem vai a Brasília sabe que tudo na cidade é mais caro.
Desde Taxi, alimentação, hospedagem. E não poderia deixar de ser o m² do imóvel.
Não se sabe ainda a relação do desenho da cidade (já que tudo é muito distante e é imperioso o uso do veículo particular afim de circular na cidade) com os preços ali encontrados.
Ou se estes valores dizem respeito ao fato de ser uma capital com grande número de servidores públicos, com salários normalmente maiores que a média de mercado.
Ou se trata de ambos.
Assim, com a estabilidade e com a remuneração maior, todos os preços podem gerar uma pressão para o alto.
O mercado percebendo que o cidadão ou consumidor neste caso, consegue arcar com os preços praticados, os mesmos tendem a ganhar as alturas.
Ao mesmo tempo - e não exclusividade de Brasília - a quantidade de imóveis irregulares, o comércio de terrenos sem infra-estrutura e sem qualquer tipo de aprovação também é muito forte na cidade.
Enfim... a tradicional forma de exclusão é também amplamente praticada na capital planejada, não diferindo tanto assim das demais cidades e capitais.
Com um sério agravante: as distâncias que o candango tem que percorrer no trajeto casa-trabalho são maiores maiores.
Apesar disso, a implementação de metrô e corredores de ônibus na cidade poderiam ser uma vantagem para o deslocamento dentro do Distrito Federal.
Para quem não conhece Brasília é conhecida pelo Plano Piloto elaborado pelo Arquiteto e Urbanista Lúcio Costa. Na realidade é uma região metropolitana composta de tal Plano Piloto e das respectivas Cidades Satélites, que surgiram em função dos assentamentos dos trabalhadores que construíram a capital.
A capital foi executada e inaugurada (coisa muitas vezes rara em obra pública deste porte e pelas condições existentes na época, com precárias estradas) no mandato do então presidente Juscelino Kubitschek.
Veja abaixo o preço médio do metro quadrado, em agosto, nas 12 cidades acompanhadas pelo Agente Imóvel:
| Cidades | Preço do m² (R$) | Alteração mensal (%) |
|---|---|---|
| *Agente Imóvel | ||
| Brasília | 9.098 | -0,10% |
| Rio de Janeiro | 8.158 | 0,26% |
| São Paulo | 6.921 | -0,04% |
| Recife | 4.888 | -2,49% |
| Vitória | 4.887 | -1,41% |
| Fortaleza | 4.876 | 2,32% |
| Belo Horizonte | 4.704 | 0,53% |
| João Pessoa | 4.675 | -0,55% |
| Curitiba | 4.459 | 0,64% |
| Porto Alegre | 4.435 | 2,24% |
| Salvador | 4.277 | 0,78% |
| Florianópolis | 4.022 | 0,12% |
fonte: http://www.agenteimovel.com.br/mercado-imobiliario/
fonte: Wikipedia
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