sábado, 21 de setembro de 2013
A NOVELA DO IPTU EM UBERLÂNDIA
Os meses de Agosto e Setembro em Uberlândia foram peculiares. O foco foi a discussão em torno do IPTU - Imposto Predial e Territorial Urbano. A administração pública atual buscou realizar uma atualização na planta de valores do IPTU. Esta planta de valores é a base pela qual o imposto é cobrado.
Segundo declarações do executivo, desde 1984 não há uma atualização desta planta de valores. O que não é de se estranhar quando verificamos quais grupos políticos passaram pelo executivo desde então.
Uma proposta inicial de atualização foi enviada do Executivo para o Legislativo para discussão e aprovação. A partir daí o drama estava colocado.
A ideia inicial seria uma reajuste do imposto até chegar a um valor próximo ao que o mercado cobra nas vendas dos imóveis.
Sem um debate público mais aprofundado e a divulgação do projeto de lei para análise, ficamos dependentes do entendimento da imprensa local e do que eventualmente vinha à público através de declarações tanto do executivo quanto do legislativo.
Duas Alíquotas:
A saída mais prática para o problema foi tratar o Imposto com duas alíquotas:
- uma para terreno com construção - que irá pagar 30% a mais do que vem pagando
- e uma para terrenos vazios - que irá pagar 60% a mais de impostos do que vem pagando.
- uma para terreno com construção - que irá pagar 30% a mais do que vem pagando
- e uma para terrenos vazios - que irá pagar 60% a mais de impostos do que vem pagando.
Problema resolvido e de modo aparentemente simples. Será?
IPTU não deveria ser discutido somente com secretário de finanças, pois o mesmo é também um instrumento de política urbana.
O IPTU normalmente é pago pelo dono do imóvel o qual é proprietário e/ou usuário, ou pelo locador do imóvel. Quando o imóvel construído esta vazio, o proprietário é que terá que arcar com o imposto até alguém se interessar pelo imóvel.Portanto, no cômputo geral, poderá surgir uma certa redução no preço de locação, com o objetivo de atrair o locador - já que é este que paga o IPTU e livra o proprietário de tal dívida.
Lotes Vagos x Lotes Ociosos ou Sub-utilizados:
O termo lotes vagos é ruim de ser tratado - apesar de simples. Conceito ideal deveria ser terrenos e áreas sub-utilizadas, onde tais terrenos vazios fariam parte.
Em função do conceito muito pouco claro de lotes vazios, o que poderá ocorrer é o incentivo de construções de qualquer metragem para dizer que o terreno não está vazio.
Outro problema é de ordem prática:
Como farão a fiscalização? Através de fotografias aéreas ou através da fiscalização in loco? Ou irão esperar a pessoa protocolar o habite-se (sinal de que a construção está pronta para ocupação?)
Alternativa:
Para evitar tal problema do incentivo de áreas sub-utilizadas com construções pequenas, poderiam alterar a lei de uso e ocupação do solo indicando uma taxa de ocupação mínima do terreno.
Temos as taxas de ocupação máxima atualmente. Com a implementação das taxas mínimas poderiam controlar a sub-utilização dos terrenos vazios. Nada disso é novo já que os condomínios fechados aplicam tais taxas de ocupação mínima. Ou veremos em Uberlândia um cenário peculiar - terrenos com construções mínimas.
Curiosidades:
Nossa imparcial mídia foi a campo entrevistar um representante das imobiliárias da cidade.
O distinto profissional apontou que os reajustes do imposto deveriam ser melhor analisados pois os preços dos terrenos estão supervalorizados. E que daqui a três anos eles terão seus valores reduzidos (http://www.correiodeuberlandia.com.br/cidade-e-regiao/reajuste-de-iptu-para-area-construida-sera-de-30-em-uberlandia/).
Objeções:
Objeções:
1- nunca vi preço de terreno reduzir. Exceto naquelas raras situações em que o proprietário ou está endividado ou está em leito de morte e precisa de dinheiro rápido para realizar alguma cirurgia ou coisa parecida;
Regra do mercado 01: liquidez é garantido com preços baixos.
Regra do mercado 02: preço baixo sem clareza dos custos e sem planejamento leva a empresa a quebrar.
Regra do mercado 01: liquidez é garantido com preços baixos.
Regra do mercado 02: preço baixo sem clareza dos custos e sem planejamento leva a empresa a quebrar.
2- Na prática, o que se percebe é que o preço de terreno normalmente fica estagnado caso a economia esteja lenta. E aí a inflação come seu valor venal. Mas reduzir preço de mercado....
3- Com certeza na hora de cobrar o ITPU, todo mundo quer mostrar que o imóvel vale pouco. Quase nada. Mas na hora da venda no mercado, sabemos que há um supervalorização.
Bolha Imobiliária:
Matéria recente no G1 (http://g1.globo.com/economia/noticia/2013/09/existe-o-perigo-de-bolha-imobiliaria-no-brasil.html), tem apontado o risco de Bolha Imobiliária - que seria uma supervalorização dos preços dos imóveis sem verificar as condições de compra da maioria das pessoas.
Isso de fato é muito perigoso e foi o que levou à crise econômica dos países desenvolvidos. Analistas do assunto sempre apontaram que as exigências dos financiamentos bancários sempre foi um fator que reduzia este risco de bolha.
Ou seja: a nossa tão reclamada burocracia, serve para controlar os excessos que o mercado não controla. Enfim.... fica a sensação que o mercado não tem uma noção precisa da renda do trabalhador em suas diferentes classes sociais. Ou está arriscando demais com preços altos e financiamentos longos, pois recessão econômica, quem conhece o mínimo da lógica capitalista, sabe que é questão de tempo. E aí o desemprego e consequente inadimplência virão. Não que eu queira!
Importante! lembrem-se que os preços de mercado, pelo menos dos imóveis, sofrem muitas variações. Vai depender da renda do comprador, se é dinheiro em espécie ou se financiamento Se é à vista ou parcelado.
Isso de fato é muito perigoso e foi o que levou à crise econômica dos países desenvolvidos. Analistas do assunto sempre apontaram que as exigências dos financiamentos bancários sempre foi um fator que reduzia este risco de bolha.
Ou seja: a nossa tão reclamada burocracia, serve para controlar os excessos que o mercado não controla. Enfim.... fica a sensação que o mercado não tem uma noção precisa da renda do trabalhador em suas diferentes classes sociais. Ou está arriscando demais com preços altos e financiamentos longos, pois recessão econômica, quem conhece o mínimo da lógica capitalista, sabe que é questão de tempo. E aí o desemprego e consequente inadimplência virão. Não que eu queira!
Importante! lembrem-se que os preços de mercado, pelo menos dos imóveis, sofrem muitas variações. Vai depender da renda do comprador, se é dinheiro em espécie ou se financiamento Se é à vista ou parcelado.
PARA SABE MAIS:
domingo, 15 de setembro de 2013
CIDADES COM M² MAIS CAROS: PORQUE?
fonte: Senado
O portal Yahoo chamado Infomoney divulgou neste domingo os valores em m² de terrenos em várias capitais do país. Cidades com valores mais caros e cidades com valores mais baratos.
Segundo o site a informação foi colhida no portal imobiliário Agente Imóvel.
Segundo o Infomoney, este valor corresponde à média de mercado encontrada em cada cidade.
Nem a Infomoney, nem o Yahoo e nem o Agente Imobiliário tornam claros se o valor diz respeito tanto aos terrenos vagos ou diz respeito aos terrenos com construção. O que leva a crer que englobaram no mesmo saco Laranjas e Mexericas.
Apesar disso, o relevante na pesquisa é detectar que Brasília é a Capital com o preço mais elevado no m².
Quem vai a Brasília sabe que tudo na cidade é mais caro.
Desde Taxi, alimentação, hospedagem. E não poderia deixar de ser o m² do imóvel.
Não se sabe ainda a relação do desenho da cidade (já que tudo é muito distante e é imperioso o uso do veículo particular afim de circular na cidade) com os preços ali encontrados.
Ou se estes valores dizem respeito ao fato de ser uma capital com grande número de servidores públicos, com salários normalmente maiores que a média de mercado.
Ou se trata de ambos.
Assim, com a estabilidade e com a remuneração maior, todos os preços podem gerar uma pressão para o alto.
O mercado percebendo que o cidadão ou consumidor neste caso, consegue arcar com os preços praticados, os mesmos tendem a ganhar as alturas.
Ao mesmo tempo - e não exclusividade de Brasília - a quantidade de imóveis irregulares, o comércio de terrenos sem infra-estrutura e sem qualquer tipo de aprovação também é muito forte na cidade.
Enfim... a tradicional forma de exclusão é também amplamente praticada na capital planejada, não diferindo tanto assim das demais cidades e capitais.
Com um sério agravante: as distâncias que o candango tem que percorrer no trajeto casa-trabalho são maiores maiores.
Apesar disso, a implementação de metrô e corredores de ônibus na cidade poderiam ser uma vantagem para o deslocamento dentro do Distrito Federal.
Para quem não conhece Brasília é conhecida pelo Plano Piloto elaborado pelo Arquiteto e Urbanista Lúcio Costa. Na realidade é uma região metropolitana composta de tal Plano Piloto e das respectivas Cidades Satélites, que surgiram em função dos assentamentos dos trabalhadores que construíram a capital.
A capital foi executada e inaugurada (coisa muitas vezes rara em obra pública deste porte e pelas condições existentes na época, com precárias estradas) no mandato do então presidente Juscelino Kubitschek.
Veja abaixo o preço médio do metro quadrado, em agosto, nas 12 cidades acompanhadas pelo Agente Imóvel:
| Cidades | Preço do m² (R$) | Alteração mensal (%) |
|---|---|---|
| *Agente Imóvel | ||
| Brasília | 9.098 | -0,10% |
| Rio de Janeiro | 8.158 | 0,26% |
| São Paulo | 6.921 | -0,04% |
| Recife | 4.888 | -2,49% |
| Vitória | 4.887 | -1,41% |
| Fortaleza | 4.876 | 2,32% |
| Belo Horizonte | 4.704 | 0,53% |
| João Pessoa | 4.675 | -0,55% |
| Curitiba | 4.459 | 0,64% |
| Porto Alegre | 4.435 | 2,24% |
| Salvador | 4.277 | 0,78% |
| Florianópolis | 4.022 | 0,12% |
fonte: http://www.agenteimovel.com.br/mercado-imobiliario/
fonte: Wikipedia
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